Gazeta Podatkowa nr 79 (911) z dnia 1.10.2012

Kiedy warto opłacać ryczałt od przychodów z najmu?

Uzyskujący przychody z najmu mogą od nich płacić podatek według skali podatkowej lub ryczałt ewidencjonowany. Z informacji Departamentu Podatków Dochodowych wynika, że z roku na rok wśród podatników wzrasta zainteresowanie ryczałtem ewidencjonowanym. Co wpływa na atrakcyjność tej formy opodatkowania?

Dane statystyczne

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stanowi formę opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (jeżeli nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej). Przy czym w stosunku do tych ostatnich ryczałt ma zastosowanie od roku 2003. Od tamtego czasu co roku wzrasta liczba podatników zainteresowanych tą formą opodatkowania. Tak wynika z informacji dotyczącej ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za 2011 r. opublikowanej na stronie internetowej Ministerstwa Finansów.

Departament Podatków Dochodowych podaje, że w 2011 r. było 291.036 podatników opłacających ryczałt od przychodów z najmu. Podczas gdy w roku 2010 było ich 243.397. Tak więc w 2011 r. było ich o 47.639 więcej niż w roku 2010. Liczbę zainteresowanych tą formą opodatkowania przez czerpiących zyski z najmu począwszy od 2003 r. przedstawia wykres.

Z zaprezentowanych danych wynika, że największy przyrost podatników nastąpił w roku 2010. czyli roku, w którym stawka ryczałtu dla przychodów z najmu została ustalona na poziomie 8,5% (wcześniej wynosiła ona 8,5%, jeżeli w roku podatkowym wysokość przychodów nie przekroczyła kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosił 20%).

Zainteresowanie przekłada się na wyniki finansowe, gdyż resort finansów podaje, że przychody uzyskane z najmu w roku 2011 były wyższe od uzyskanych w roku 2010 o 27,26%.

Zalety ryczałtu

Za atrakcyjnością tej formy opodatkowania może przemawiać fakt, że jeżeli z umowy najmu wynika wysokość przychodu z tego źródła (tj. czynsz najmu), to wówczas podatnik nie musi prowadzić ewidencji przychodów.

Atutem jest również stawka podatku, która została ustalona na poziomie 8,5% bez względu na wysokość przychodów. Oznacza to, że będzie ją stosował nawet podatnik, który osiągnie przychód w wysokości 90.000 zł, podczas gdy podatnik, który podatek dochodowy opłaca przy zastosowaniu skali podatkowej musi od dochodu w tej wysokości płacić podatek według stawki 32%. Jest to jednak znaczne uogólnienie. Opłacający ryczałt, w przeciwieństwie do płacących podatek według skali podatkowej, nie pomniejszają bowiem przychodu o koszty uzyskania przychodów. Tak więc u ryczałtowców podstawę opodatkowania stanowi przychód. Jest to pewnego rodzaju wada tej formy opodatkowania, która jest bez znaczenia, jeżeli wydatki związane z przedmiotem najmu (takie jak np. woda, gaz, prąd, czynsz uiszczany w spółdzielni) ponosi, zgodnie z umową najmu najemca. Wtedy wynajmujący i tak nie ma wydatków, które mógłby uznać za koszty podatkowe. W takim przypadku bez względu na formę opodatkowania, jaką stosuje dla najmu (ryczałt lub skala), podatek i tak płaci od samego przychodu (czynszu najmu). W takich okolicznościach opodatkowanie ryczałtem jest bardziej opłacalne od skali podatkowej (przykład - I przypadek). Podobnie będzie, jeżeli koszty najmu będą niewielkie, a czynsz najmu wysoki. Jeśli natomiast koszty najmu są wysokie i obciążają wynajmującego, to wówczas bardziej opłacalne może być opodatkowanie według skali (przykład - II przypadek).

Za atrakcyjnością ryczałtu jako formy opodatkowania najmu przemawia również fakt, że przychody w ten sposób opodatkowane nie podlegają sumowaniu z dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej, takimi jak np. z umowy zlecenia czy o pracę. Tym samym nie mają one wpływu na "przejście" w wyższy próg podatkowy. Tymczasem jeżeli najem rozliczany jest według skali, to nawet niewielkie dochody z tego źródła mogą spowodować, że od wszystkich w ten sposób opodatkowanych dochodów podatnik musi odprowadzić 32% podatek.

Liczba podatników opłacających ryczałt z najmu w latach 2003-2011